关于加强老旧住宅小区电梯管理的建议

　　提案编号：20211328

　　背景、问题和分析

　　电梯是高层住宅居民出行必备的交通工具。为全面加强电梯安全管理，预防和减少电梯事故，保障居民的人身财产安全，2019年我省开始实施《福建省电梯安全管理条例》。但是，随着老旧电梯逐年增多，特别是老旧住宅小区电梯维修保养不到位，电梯困人故障和安全事故时有发生。据调查，小区居民对物业管理的投诉中，与电梯有关的约占60%。老旧住宅小区电梯管理存在的问题主要有：

　　一是物业服务公司对电梯管理不规范。物业服务公司大多无电梯维保的资质，为降低开支，多数以清包（只提供基本维护保养服务，不免费提供任何电梯零部件更换）的方式委托电梯维保公司进行维保。是否损坏、配件报价缺乏监管，甚至有假冒居民签字或人为破坏零部件等违规情况。部分物业服务公司为节省经费，对电梯正常运行影响不大的零部件，一般不换或尽量延长更换周期，进一步缩短了电梯使用寿命。

　　二是电梯维保公司良莠不齐。据统计，由于电梯设备缺陷、安全附件失效等原因造成的电梯事故超过50%。电梯专业维保人员数量缺口大，存在挂证靠证、分包现象；维保不规范，配件没有品牌、规格型号以及报价异常偏离等行为时有发生；市场低价恶性竞争严重，购买旧电梯部件进行维修行为普遍，进一步加大了电梯安全隐患。

　　三是维保资金保障不到位。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，电梯保修期满后的维修、更新和改造可由专项维修资金支付，但专项维修资金有限，手续复杂，提取速度慢，不能满足维保需求。由于未明确物业费中电梯管理费所占比例或数额，需要维修时物业普遍采用临时向业主收费，在时效及维修质量上无法满足居民要求。

　　为此建议：

　　建 议

　　一、加强对小区物业服务公司责任监管

　　将小区电梯的日常使用管理情况作为物业服务企业信用综合评价和双随机检查的重点，对设备档案、维保记录、配件报价和流程进行督查，对履行管理职责不到位的，作为信用不良记录列入企业信用档案，进入信用黑名单的物业服务企业不得参加优秀评级及评奖等活动；推广全包保养模式，将电梯易损件打包到日常维护保养费里，每年由维保单位按照要求制定维保计划，由物业服务公司和业主委员会监督保养；在电梯广告中设置电梯使用说明视频或图文信息，并公示电梯维保详细内容及开支，引导居民规范安全使用电梯；建立包含退休专家在内的兼职监督员队伍，督促物业服务公司管理电梯、消防等影响居民生命财产安全的重要事项。

　　二、加强电梯产品质量监管

　　进一步加强对电梯产品质量的监管，建立我省住宅电梯产品库，定期公布推荐电梯新产品准入名单，强化电梯市场准入机制，要求开发商必须从电梯产品准入库中采购电梯；积极协调电梯企业主动公示零部件采购清单和价格等，促进电梯配件市场公开透明、健康有序发展；完善安全性能技术评估机制，降低电梯安全评估收费标准，由政府集中采购对超龄电梯进行安全评估；进一步探索建立以故障率为主要指标的电梯质量安全评价体系，定期发布电梯质量安全失信“黑名单”，引导市场择优采购电梯。

　　三、保障电梯维修保养资金

　　据测算，要较全面保障电梯维保需求，物业费需达到1.8~2.5元/平方米，建议设定有电梯居民楼的物业费最低标准，并明确其中电梯维修资金所占比例；进一步简化住宅专项维修资金紧急使用领取程序，使维修资金能及时到位；参照厦门市设立电梯小额维修基金的做法，或鼓励购买电梯险，满足一般性的电梯故障及时维修的需求，弥补老旧小区维修基金不足、另行收费维修时间长等问题。